캐나다 부동산 다단계 사기? (Is Epic Alliance Ponzi scheme ?)

 

 

사건과는 상관없는 오랜된 집 이미지

 

 

캐나다 서스캐처원에서 다단계 부동산 사기? (Ft. Epic Alliance)

 

2022년 3월 29일 최신 뉴스이다. 캐나다 서스캐처원(Saskatoon)에서 최대의 부동산 사기극이 벌어졌다.

이른바 폰지 부동산 사기, 즉 다단계 사기가 벌어진 것으로 보고 캐나다 당국이 조사에 나섰다.

오늘자 CBC 뉴스에서 보고 곧 이슈가 될듯해서 블로그에 소식을 전해 본다.

 

https://www.cbc.ca/news/canada/saskatoon/epic-company-collapses-real-estate-500-homes-1.6399770

Real estate company collapses, leaving 500 homes affected and $10M missing from investors | CBC News

 

 

Epic Alliance는 Saskatoon에 본사를 둔 부동산 투자 회사이며, EA Properties (부동산 관리), Epic Electrical(유지보수) 형태의 '자매' 회사도 다수 보유하고 있었다.

 

그들의 비즈니스는 'Fund a Flip House'이다. 즉, 그들은 4만 달러대에 대한 민간 투자를 받아 오래된 집을 구한 뒤 개조를 한 뒤 팔았다. 누구에게 팔았을까? Epic은 오래된 집을 사서 고쳐서 본인들에게 팔거나, 투자자에게 팔고, 'hassle free landlord program'으로 운영한다고 했다.

 

즉, 투자자들은 집 값의 20%의 다운페이먼트를 낸 뒤, 은행으로 부터 담보대출을 받아 집을 산 뒤, Epic에게 임대를 맡기는 것이다. 그러면 Epic은 모든 전반적인 그 집에 대한 권한과 비용을 책임지는 것이다.  Epic은 담보대출, 보험, 세금 등을 지불하고, 초기 20%의 투자금에 대한 연간 수익률 15%도 투자자들에게 지급해 주었다. 따라서 투자자들은 처음, 4만 달러를 투자하면 월 500불의 이자 수익이 생기는 것이다.

 

하지만, 조금만 생각해보면 이게 얼마나 터무니없는 이야기인지 알 수 있는 것이다.

Epic의 마케팅을 예로 들면 22만 달러짜리 집을 구입한다고 가정하고 생각해보자.

 

Mortgage - $799

Taxes - $139

Insurance - $100

Monthly Cashflow - $538

That totals to $1573/month.

 

이건 아무것도 없이 순순한 렌트비용만 따진 것이다. 가구도 없고, 인스펙션도 없고, 이런 전반적인 비용이 포함된다면 한 달 렌트 비용은 1573불 보다 훨씬 비싸질 것이다. 근데, 한번 생각해보자. 

대체 어느 누가 1500불이 넘는 렌트비를 지불하면서 서스캐처원 빈민가에 살려고 할까? 

 

게다가 이건 랜트를 줬을 때의 이야기이다. 하지만 Epic의 집들은 랜트가 나가지 않았다. 물론, 운 좋은 어떤 달은 50%의 랜트를 기록했을지도 모르지만, 대부분은 공실이다. Epic은 다운 타운에 600개가 넘는 부동산을 가지고 있었는데, 대략 300 x 1500만 계산해봐도 45만/월  손실을 보고 있는 걸 알 수 있다.

 

더 어이없는 건, 10월 말에 FCA에 의해 일시적으로 문을 닫은 적이 있는데, Eipc이 투자회사 면허 없이 투자회사를 차리고, 서비스를 제공하는 불법을 저질 었기 때문이다. 어이없는 건 Epic 은 '친구와 가족'에게만 투자를 제안하기 때문에 면허증을 가질 필요가 없다고 생각했다고 말하는 것이다. 

 

 

최대의 폰지 사기 사건.

Epic은 집을 사서 그들의 업자들과 함께 개조한 후, 투자자에게 집을 사게 한다.

투자자에게 20% 계약금을 받고 나머지는 담보대출을 받게 한다. 

즉, Epic에서 집을 구입하기 때문에, Epic에서는, 플립에 소비하는 것과 투자가로부터 취득하는 것 사이의 현금 마진을 찾을 수 있게 해 주었다. 이것은 그들이 점점 더 많은 집을 사는 한 계속 기능할 수 있게 해 준 것이다. 

 

문제는 그들은 돈을 벌고 있지 못했고, 그저 투자자들을 계속 끌어 들어 돈을 메우고 있었다는 점이다.

오래된 빚을 새로운 빚으로 갚으며 꾸려 나가고 있던 것이다. 

 

이제 그 문제들이 터져 나왔고, Epic은 더 이상 투자를 받을 수 없었고, 직원들 급여를 주지 못했으며, 그들의 세입자에게 보증금을 되돌려 주지 못하게 되었다. Epic은 서스캐처원 1억 달러가 넘는 돈을 가지고 있었는데 한순간에 망해버린 것이다.

아마도 캐나다에서는 꽤 큰 폰지 사기 사건이 아닐까 싶다.

 

아직까지 언론이 잠잠한 게 의아한 일이다. CBC 뉴스 링크를 살펴보면, 투자자들 중 밴쿠버나 토론토에서 투자한 사람들도 많다고 하던데, 모쪼록 한인들의 피해가 없기를 바란다.